Modificación de la Ley sobre la Propiedad Horizontal operada por la Ley orgánica 1/2025 de 2 de enero de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia

El pasado día 3 de abril de 2025, a raíz lo establecido por la Ley orgánica 1/2025 de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (en adelante “LO 1/2025”), entraron en vigor importantes reformas en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la Propiedad Horizontal (en adelante “LPH”) que afectan directamente al régimen jurídico de las viviendas de uso turístico.

Hace unas semanas analizamos la STS número 725/2025, de 18 de febrero de 2025 sobre la materia, las modificaciones de la LPH se oponen a lo establecido por la misma y dotan de mayor poder a las Comunidades de Propietarios para poder decidir si permiten que se realice esta actividad o no.

A continuación, vamos a abordar las principales modificaciones de la LPH operadas por la LO 1/2025:

Autorización previa obligatoria.

La reforma introduce un nuevo apartado 3 en el artículo 7 de la LPH, estableciendo que cualquier propietario que desee destinar su vivienda al alquiler turístico debe obtener previamente la aprobación expresa de la Comunidad de Propietarios.

Esta aprobación requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Mayoría cualificada para decisiones comunitarias.

El artículo 17.12 de la LPH se ha visto modificado para establecer que la comunidad puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad de alquiler turístico mediante un acuerdo adoptado por la misma mayoría cualificada mencionada con anterioridad.

Además, se establece esta misma mayoría para imponer cuotas especiales o incrementar la participación en los gastos comunes de las viviendas destinadas a uso turístico, siempre que no superen el 20%.

Irretroactividad de las modificaciones.

Se modifica la Disposición Adicional Segunda de la LPH estableciéndose que las viviendas de uso turístico que ya estaban operando legalmente antes del 3 de abril de 2025 pueden continuar su actividad sin necesidad de obtener la nueva autorización comunitaria.

Facultades de la comunidad ante incumplimientos.

El nuevo apartado 3 introducido en el artículo 7 de la LPH establece que si un vecino inicia la actividad de alquiler turístico sin la autorización correspondiente, el presidente de la comunidad, cualquier propietario u ocupante afectado puede requerir el cese inmediato de la actividad sin necesidad de que la actividad se encuentre expresamente prohibida en los estatutos comunitarios.

En caso de persistir en la infracción, la comunidad está legitimada para emprender acciones judiciales.

A modo ilustrativo hemos realizado un cuadro comparativo entre la regulación previa a la reforma de la LPH fruto de la jurisprudencia existente sobre la materia y la regulación que se quedaría a raíz de esta:

Aspecto	Regulación conforme a la jurisprudencia previa a entrada en vigor de la reforma de la LPH.	Regulación tras la reforma de la LPH.
Autorización para uso turístico.	Requiere modificación de estatutos e inscripción en el Registro de la Propiedad (STS 324/2020).	Basta acuerdo por mayoría de 3/5 sin necesidad de modificar estatutos.
Mayoría necesaria.	Originalmente unanimidad, luego se flexibilizó a 3/5 a raíz de la jurisprudencia del Tribunal Supremo.	Se establece expresamente el quorum de 3/5 para limitar, condicionar o prohibir la actividad.
Cuotas adicionales por uso intensivo de las zonas comunes.	Era posible si la medida estaba recogida en los estatutos, sin embargo, era poco viable por la exigencia de unanimidad.	Se permite por ley un recargo del 20% en gastos comunes con acuerdo de 3/5.
Legitimación para exigir el cese.	Necesidad de acreditar daños o molestias (actividad contraria al artículo 7 LPH) o incumplimiento de lo establecido en los estatutos (actividad expresamente prohibida en los mismos) conforme a la STS 725/2025.	Se otorga al presidente o vecinos afectados la capacidad de requerir el cese inmediato si no hay autorización expresa para realizar la actividad.
Retroactividad.	Se le reconoce derecho adquirido a quien ya venía realizando la actividad.	Se confirma expresamente que no se aplica con efectos retroactivos; se mantienen los derechos adquiridos.
Fuerza de las decisiones comunitarias.	Dependían de una interpretación judicial caso por caso.	Se otorga eficacia directa y clara a las decisiones adoptadas por mayoría cualificada.

Estas reformas representan un cambio en la regulación de las viviendas de uso turístico. Hasta ahora, la actividad estaba permitida salvo prohibición expresa; con la nueva normativa, se requiere autorización previa necesaria para poder llevar a cabo el alquiler de vivienda destinada a uso turístico.

Esta nueva regulación da poder a las Comunidades de Propietarios quienes, a partir del 3 de abril de 2025 tienen facultad de decidir sobre la conveniencia de permitir o no este tipo de actividad en sus edificios.